住宅ローンは大手銀行や地方銀行、ネット銀行など様々な金融機関で取り扱われています。
どこで借りても一緒なのではなく、それぞれの住宅ローンに特徴があります。
どこで借りようか迷ったとき、何をどう比較すればいいのでしょうか。

今回は、住宅ローンの選び方について解説します。

住宅ローン選びの確認事項

① 金利

金利は大きく2パターンにわけられます。固定金利と変動金利です。

・固定金利
借りたときの金利が返済期間終了まで適用される金利です。
固定金利は住宅ローンを契約したときから支払いが終わるまで金利が変わらないので、住宅ローンを契約実行した時点よりも市場の金利が下がればその恩恵をうけることができませんが、逆に金利が上がれば低い金利時点での恩恵をうけることができます。
固定金利を選んだ方がいいケースは借入金額が多く、返済期間が長い場合です。

・変動金利
市場の金利によって住宅ローンに適用される金利が変動していく金利です。
市場金利が上がればその金利が住宅ローンに適用されることになるので、金利変動のリスクを負うことになります。金利変動によりローン金利が上がった場合、返済金額は多くなります。
変動金利を選んだ方がいいケースは借入金額が少なく、返済期間が短い場合です。
また、金利が上がり返済額が増えても対応できる場合です。

その他にも、最初の一定期間固定金利が適用され、固定金利適用期間が終了すると変動金利となる当初固定金利型や住宅ローンを組んだ最初の一定期間に引き下げ金利が適用される一定期間金利引き下げ型などもあります。

金利を各金融機関で比較すると金融機関によって若干差があります。若干の違いでも、借入金額が多くなれば金利を含めた返済金額には大きく差がでてきます。少しでも低い金利を選びたい！というのは当然の心理です。ですが、そこだけに固執してしまうのには注意が必要です。

金融機関が金利を低く設定しているのにはそれなりの理由があるからです。
例えば、引き下げ金利を適用させるためには、金融機関が提供する保険に入ることを条件としている場合などがあります。
また、金利が低い代わりに諸費用の部分が高く設定されている場合もあります。
そういった部分も比較して検討する必要があります。

次に諸費用の部分で比較すべき点をみていきましょう。

② 諸費用

諸費用とは住宅ローンを借り入れる際に金融機関に支払わなければなれない経費のことです。

具体的には
・保証会社に支払う保証料
・金融機関に支払う融資手数料
・抵当権を設定する場合の抵当権設定費用
・契約書に貼る収入印紙代などです。

この中で比較すべき項目は保証料、融資手数料の部分です。
金融機関によってこの部分の支払金額が大きく異なる場合があるからです。

・保証料
保証料とは、住宅ローンの支払いが何らかの理由でできなくなってしまった場合に、残債を保証会社から金融機関に支払ってもらうために保証会社に支払っておくお金です。（住宅ローン契約者の返済義務がなくなるわけではありません。保証会社への返済義務が発生します。）以前は住宅ローンを契約する場合には、支払いができなくなってしまったときのために、保証人や連帯保証人をたてる必要がありましたが、最近では、保証会社にその役割を担ってもらうケースの方が多くなりました。金額は金融機関によって、返済期間、借入金額によっても異なります。
例えば、借入期間35年、借入金額3000万円の場合で約60万円～100万円ほどかかります。
ですが最近ではネット銀行を中心にこの保証料を0円としている金融機関が少なくありません。

・融資手数料
融資手数料は金融機関に事務手数料として支払うお金です。
金額は、金融機関によって異なりますが、数万円～何十万円と金額を定めている場合と、
借入金額の2％～2.2％と借入金額に変動する場合があります。
借入金額によって事務手数料が変動する場合は、借入金額が多ければ事務手数料も大きくなってしまうので注意が必要です。
保証料をゼロ円としている金融機関では、この事務手数料を２％～2.2％と設定している金融機関が多くあります。

保証料がゼロ円であることは大変魅力ですが、その分融資手数料の支払いが大きくなる傾向にあることを覚えておきましょう。
この2点を比較するときに、もう一つ、注目しておくべき点があります。
繰り上げ返済をする場合です。

③ 繰り上げ返済

繰り上げ返済とは、住宅ローン返済途中で、まとまった資金の準備ができたときに、返済額の一部、または全部を返済する方法です。
この繰り上げ返済をするには数千円～数万円手数料がかかる場合があります。または、この繰り上げ返済手数料を無料、または一部無料としている金融機関もあります。

保証料を支払っていた場合、この繰り上げ返済を行うと、保証料が返還される場合があります。（戻し保証料といいます。）ただし、全額が戻ってくるのではなく、繰り上げ返済時点での住宅ローン残債に見合った保証料が戻されることになります。返済額が残りわずかであった場合には戻し保証料がゼロである場合もあります。
これに比べ、融資手数料は返還されることはありません。

この点を踏まえると、住宅ローンを契約し、返済途中の早い段階で繰り上げ返済を行う予定がある場合には、保証料ゼロ円、融資手数料が借入金額の２％～2.2％である住宅ローンを選ぶと損をする可能性があることがわかります。

④ 諸費用ローン

諸費用の部分に関して、支払い方法をどうするかという点も考慮しておかねばなりません。
諸費用を一括払いするか（外枠方式）、金利に上乗せして支払うか（内枠方式）、諸費用の部分だけを諸費用ローンとして住宅ローンと別に契約するか、金融機関によって扱いが異なります。現金での一括払いが難しい場合には内枠方式や諸費用ローンの取扱いがあるか確認しておくことが必要です。

⑤ 物件価格の何％まで借りることができるのか

住宅ローンを借りる際、物件価格の１００％借入れすることができる金融機関や、９０％までとしている金融機関など異なります。最近は１００％借入できる金融機関がふえてきました。９０％までしか借りれなかったとしても、あと1割分を別の住宅ローンで借入できるように商品を準備している金融機関もあります。頭金の準備がない場合にはその点も検討しなければなりません。

⑥ つなぎ融資

つぎに、住宅ローンを選ぶ際に注意していただきたい点として、つなぎ融資があるかが重要になる場合があります。
例えば、注文住宅を購入しようとする際、

・土地の購入費用を先に支払わなければならない場合
・工事を始める段階で必要となる着工金の支払い
・上棟の段階で支払う中間金の支払い
などの場合です。

通常、住宅ローンが実際に実行されて金額が融資されるのは、不動産会社や建設会社から購入した物件の引き渡しをうける時点となります。金額は不動産会社、建設会社によって異なりますが、数十万～数百万円、土地の購入代金である場合は数千万円かかる場合があります。
そうなったときに、現金がないと支払えません。そういった場合につなぎ融資が用意されています。つなぎ融資を借り入れる場合は、つなぎ融資を行っている金融機関で住宅ローンを借りる審査を行い、審査を通ればつなぎ融資の借入をすることができます。
そして住宅ローンが実行された時点で、住宅ローンにより決済を行う仕組みです。

つなぎ融資は住宅ローンを組んだ金融機関でしか借りることができないので、注文住宅を検討している場合は、借り入れようとする金融機関でつなぎ融資を行っているか、実際に支払わなければならない時期とつなぎ融資のタイミングがあうかどうかを確認する必要があります。

終わりに

住宅ローンを選ぶ際には、金利はもちろん、諸費用の部分で保証料と融資手数料を比較すること、特に繰り上げ返済を検討している場合には注意が必要であること、注文住宅を購入する場合にはつなぎ融資など途中の段階でお金を融資してくれる仕組みがあるかどうか確認しておくことが重要です。

住宅ローンの比較は各金融機関のＨＰなどで確認することができます。住宅ローンをまとめて掲載しているサイトなどで比較することもできます。各金融機関ＨＰを開くと低金利や保証料ゼロ円などいいことづくめの情報が掲載されていますが、その部分だけでなく小さく書いてある商品の特徴や注意事項に細かく目をむけることが大切です。

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